" 如果你想投资（买房）的话，那就没必要买了。说实话，合肥现在不适合投资（买房）。"
8 月 22 日，合肥北城区域的房产中介张明向《每日经济新闻》记者表示，市场筑底之下，合肥二手房市场在今年上半年迎来一轮调整。
据中指研究院统计，7 月份合肥市二手住宅成交 5718 套，环比 6 月份下降 11.5%；二手住宅成交价格为 20637 元 / 平方米，环比下跌 2.9%。
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新房市场亦不容乐观，7 月份合肥市区商品住宅成交面积为 23.1 万平方米，环比下降 43.5%，同比下降 58.1%；成交均价为 22363 元 / 平方米，环比下降 3.4%，同比上涨 8.6%。
中指研究院合肥分院总经理刘敏向每经记者指出，虽然楼市利好 + 价格预期还在，但是购房者不再狂热地奔向楼市，而是理性置业，在能力范围内进行选择，不愿意多加杠杆，成交量短期来看难以改观。
值得注意的是，8 月 21 日，据 " 安徽交通广播 " 微信公众号消息，合肥公安数据统计，截至 7 月底，合肥实有人口 1234.4 万人，其中户籍人口 805.3 万人，流动人口 429.1 万人。数据显示，合肥市实有人口半年增加了 134 万余人。
" 二手房价跌得特别厉害 "
" 上半年二手房价格跌得特别厉害，是最近两三年里下跌最厉害的时期。要捡漏倒是可以，但再次卖出的时候价格可能会更低，现在一切都不确定了。"
张明告诉每经记者，由于房东主动降价，加上有人捡漏，二手房成交量开始还能够保持。但随着市场预期越发不明朗，原先准备捡漏的人也开始犹豫观望了。" 二十来个员工的中介门店，一个月也就成交 30 多套房子。"
国家统计局近日公布的 70 城房价指数显示，7 月份合肥二手房价格同比下跌 1.3%。
另据中指研究院统计，7 月份合肥市二手住宅成交 5718 套，环比 6 月份下降 11.5%；二手住宅成交价格为 20637 元 / 平方米，环比下跌 2.9%。
数据来源：中指研究院对此，刘敏向每经记者表示，一方面，合肥二手房挂牌量持续增加，成交周期拉长，加上对于房地产市场前景不乐观，很多二手房业主降低出售价格；另一方面，合肥很多区域一二手房存在价格倒挂现象，购买二手房的成本较高。
" 但随着合肥二手房价格不断回调，二手房价格相比新房也有了优势，二手房成交量或将迎来拐点。" 刘敏补充道。
" 首套房首付两成就行 "
每经记者注意到，今年上半年，合肥城区部分区域新房销售还需要摇号，也有部分区域的新房销售严重遇冷。
从促销情况来看，即便是上半年在安徽获得了销售第一战绩的伟星房产，在合肥仍然要面对部分区域市场偏冷的现状。如伟星悦璟台项目除了推出 " 带访新客户成交即返 3 万元 / 套 " 活动外，甚至还简化了验证流程。
" 提前报备，用手机操作就可以了。" 伟星悦璟台置业顾问陈燕告诉每经记者，" 如果是首套房，首付 20% 就行。"
朋友圈发布的伟星悦璟台促销信息张明则表示，" 像伟星悦璟台这样位于合肥较冷区域、且推出全民营销的项目，不太建议客户购买，会倾向于带客户看更有品牌溢价、区位更好的楼盘，将来出售也更保值。"
据每经记者了解，目前合肥不同区域的楼盘项目销售分化非常大，西南片区如滨湖板块、蜀山板块仍然保持供销两旺，但是能够实现快速清盘的也仅有省府高速尚宸院、中铁璟和院、龙湖青云阙等少数项目，其余项目则很难见到以往 " 登记摇号 " 的火热场面；而城东、城北则去化非常缓慢，持销盘甚至打出了全民营销、带看返现等操作。
合肥楼盘推出全民营销策略据中指研院统计，7 月份合肥市包河区成交量位居首位，成交面积 5.2 万平方米，占比 22.5%；其次是经开区，成交面积 4.8 万平方米，占比 21%。从价格来看，滨湖区商品住宅销售价格 29573 元 / 平方米，是成交均价最高的区域；其次是政务区，成交均价为 24042 元 / 平方米。
数据来源：中指研究院新房成交处近一年新低
事实上，今年一季度，合肥新房销售增速逐步放缓，直至负增长。" 金三银四 " 一过，市场更是急转直下，成交环比直接降了三成，随后更是逐月下滑。
据中指研究院数据，7 月份合肥市区商品住宅（不含保障性住房）新增供应 18.6 万平方米，环比下降 61.1%，同比下降 67.7%；成交面积为 23.1 万平方米，环比下降 43.5%，同比下降 58.1%；成交均价为 22363 元 / 平方米，环比下降 3.4%，同比上涨 8.6%。
数据来源：中指研究院从成交套数来看，7 月份合肥新房成交套数 1843 套，环比下跌近 40%，已经连跌三个月；近 12 个月以来，这一数据第一次低于 2000 套。
不过，与其他典型二线城市新房成交遇冷不同的是，合肥的绝对库存仍处于同类城市的低位。据同策研究院统计，合肥在 6、7 月的 "3 个月移动去化周期 " 分别为 4.5 个月和 5.9 个月，尽管有所波动，但仍处于相对良好的状态。
来源：同策研究院7 月 28 日，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作，会议明确要抓紧完善推进商品房 " 现房销售 " 试点、积极探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等十条措施。
该专题会议之后，曾有市场消息称合肥有房东连夜涨价。但记者调查发现，虽然合肥二手房市场的活跃度略有增加，但价格仍然保持了下行，且新房市场反应平平。
" 按照新政来推测，现房销售落在热门区域热门地块，精装不限价，房价不会低。按套内面积计价，对于购房者来说购房成本影响不大，同时有利于规范开发商，购房也更加透明。"
刘敏表示，" 新政中提到的现房销售以及套内面积计价等政策，将会构建新的房价格局。由于政策的落地性还不明朗，后续可能还会出台相应配套政策，更多的购房者还是持观望态度。"
（应受访者要求，文中张明、陈燕均为化名）
记者|包晶晶
编辑|魏文艺 何小桃 盖源源校对 |段炼
封面图片来源：每日经济新闻 资料图
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